最近の不動産投資の傾向はどうですか？

不動産は投資しているマーケットによって異なります。私たちは主に下落率が他より低いテネシー州のメンフィスの物件を購入しています。　メンフィスは高いキャッシュフロー収入があり、安定したマーケットです。ここを選んだ理由は、特に過去20年間安定したマーケットであった事と下落率のリスクの低さを評価しているからです。先見性と一歩踏み出すことによって不動産投資市場は大きなチャンスをもたらし、引退後のキャッシュフローを確保します。

OCGはどうお手伝いをいたしますか？

私たちは銀行や、物件所有者など複数の場所から問題のある物件を購入し、問題を解決して質のいいテナントを入れて絶え間ないキャッシュフローを確保します。投資家様がキャッシュフロー物件を購入するためにセラーファイナンスや銀行ローン、共同出資などで購入のお手伝いをいたします。共同出資ではパートナーと一緒に投資家の方たちにも利益を共有します。そのほかにもプロミサリーノート投資、シンジケート投資や複数世帯物件投資など投資家の方たちと一緒に利益を得る投資を提供します。

 

なぜ一人で投資をしてはいけないのですか？

いままで不動産投資をしたことのないほとんどの方は不動産投資の経験も知識もありません。
自分に問いかけてみてください。

  1. 銀行から物件を買って現金でリモデルするノウハウを知っていますか？
  2. 信頼が出きて時間に正確で、法外なコストを請求することのない州外のリモデル業者を知っていますか？
  3. 物件をクローズできる有能なローンブローカーや銀行をしっていますか？
  4. 住宅ローンのいろいろな費用が必要の有無を知っていますか？
  5. タイムリーにタイトルをクローズし、法外な料金を請求しない優秀なタイトル会社を知っていますか？
  6. 偽の料金の請求や偽の修繕をしない信頼できる管理会社を知っていますか？

あなたが経験豊富なフルタイムの投資家でないのであれば、私たちがお金や時間をセーブし、心配を取り除くお手伝いをいたします。

OCGはどうやって不動産投資に最適な場所を探しているのですか？

私達は私たちから物件を購入した人たちとまずパートナーを組むことから始めました。その結果私たちはクオリティーの高い地域、リモデル、テナントを選ぶガイドラインができました。私達はリモデルや賃貸のクオリティーを厳しく管理することで投資家の方たちに喜んでいただき、さらに投資の価値を上げることがかのうです。OCGでは保全のためのメンテナンスとしてすべての物件のインスペクション（物件検査）と、すべてのテナントに対してバックグラウンドチェック（身元調査）と財務状態の調査を行っています。 このようなシステムやプロセス、チームワークで500軒以上の物件がコントロールされており、投資家方の物件でも同じプロセスで進めています。

 

そんなにいい物件ならどうして売らないのですか？どうして所有つづけているのですか？

答えは簡単です。「私たちは所有しつづけているからです。」　増資した分は不労収入のためにもっと物件を購入します。私たちのゴールはみなさんと同じです。何もしなくても手に入るキャッシュフローで出費分をすべてカバーできるようになる本当の意味での財政的自由を目指します。私たちは追加の資本を増やして、より多くのも物件を購入するために物件を売ることも多々あります。投資家の方たちと共同出資することで同時にキャッシュフローを得ることができます。

 

初期投資はいくらですか？

一軒家を銀行から購入する場合、頭金は20%、約$18,000から$35,000必要です。セラーファイナンスを利用してご購入の場合は、$45,000から＄115,000　の頭金が必要となり、全額現金でご購入の場合は$90,000から$175,000が必要となります。ローンで購入すると投資の利益はレバレッジを使って常に高い効果が得られます。プロミサリーノート投資は＄50,000から始められ、シンジケート投資は＄25,000から＄50,000で始められます。複数世帯物件は物件により投資金額が異なります。

 

なぜメンフィスを選んだのですか？

私たちは会社を立ち上げる際にアメリカ中の不動産市場を徹底的に調べ上げました。　私達が最も重要視している投資の基準はキャッシュフロー、そして評価（騰貴）率、経済の安定と将来性です。そしてメンフィスが経済指標や高いキャッシュフロー、長期の経済の安定性から最も期待のできる可能性のあるマーケットであると探し当てました。

 

なぜカリフォルニアではないのですか？

カリフォルニアはキャッシュフローや市場の安定性が非常に悪いです。カリフォルニアの家賃と物件価格比率は半分以下です。これはキャッシュフローがメンフィスや他の地域に比べて極めて少ないことを意味しています。また、カリフォルニアは法律がテナントよりのため、強制退去の方法を間違えたり、特殊な法律に従う経験がなければテナントを退去させることが非常に困難な州となっています。

 

物件を管理するのは誰ですか？

管理会社はあなたの投資を良くも悪くもします。私たちは優良な管理会社を探すために膨大な時間を費やしました。私たちが求めているものすべてを持ち合わせる管理会社を見つけるまでに、かなりたくさんの管理会社をあたりました。私たちが探し当てた管理会社は、物件を効率よく管理し、メンテナンスで修繕を防ぎ、しっかりとした家賃の回収実績を持ち、収支を毎月きちんと見せてくれます。またそれと同じくらい、私たちや投資家の方としっかりとしたコミュニケーションを取っていてくれています。私達はこの管理会社のマネージャーを大変信頼しており、私たちの物件と投資家の物件を正しく管理してくれると信じています。

 

テナントが出て行ってしまったらどうしたらいいですか？

すべてのテナントは犯罪履歴や財務状態を含んだバックグラウンドチェックをしています。また、家賃を払えるだけの経済的な余裕がある必要があります。しかし、それでもテナントが出て行ってしまうことがあります。そのためにもキャッシュフローを計算する上で空室の場合も考慮しなくてはなりません。私たちがターゲットとしている地域の空室率は5%以下です。テナントが退去した際に管理会社は退去の検査をし、セキュリティデポジット（敷金）を修理や清掃にあて、次のテナントをすぐに探し始めます。現在の管理会社の実績は、1000軒以上の管理物件中、一軒家の空室率は5%以下となっています。

 

物件がある地域がいいかどうかどうやって分かるのですか？

私たちは管理会社やリモデルチームが安心であると感じられるいいエリアのみで物件を購入しています。空室が多かったり壊れかけている物件の多い地区では購入しません。これは単に悪いコンディションのエリアの物件は修理が多くなるからです。治安の悪い地域で物件を取得すると、物件破損や強盗、テナントの不定着、家賃の未納など無駄な出費が多く、頭を抱えてしまうことになります。私たちは過去に痛い目にあったことでこのことを学びました。必ずしも安ければいいということではありません。

 

投資家はテネシー州で住宅ローンを申し込まなくてはなりませんか？

投資家は全額現金で購入するかセラーファイナンスを使わない場合は住宅ローンに申し込まなくてはなりません。ローンの申請はeメールかFedexを使います。私たちはよりよいコミュニケーションが取れて過去に何度も依頼しているプロフェッショナルなローン会社による、とても良い利率での30年の固定金利ローンを提供させていただいています。

 

どのようなタイプの保険を物件にかけますか？竜巻被害はふくまれていますか？

物件購入時には常に一般賠償責任保険を購入することにより、物件と倍賞責任保障がカバーされます。この保険のポリシーには風害、水害、一般的な賠償責任保障などの大きな被害をカバーすることが含まれています。また、アンブレラ保険もご用意しています。この保険は被害にあった際に家賃が入らなかった場合もカバーされます。

 

住宅ローンを支払うためにどのような手続きが必要ですか？

エスクローがクローズして物件を取得した後、キャッシュではなくローンでの支払いをする場合、毎月月末にローンの支払いをしなくてはなりません。支払いには固定資産税や保険料が含まれているので別々に支払いをする心配がありません。ローンに固定資産税と保険料を含まないという選択をしない限り、固定資産税と保険料はローン会社が支払いをしてくれます。あなたは毎月ローンの支払いをするだけです。しかし、毎月のキャッシュフローがローンの支払いよりも多くないとキャッシュフローが出ません。管理会社が毎月テナントから家賃を回収し送られてきたチェック（小切手）の金額からローンの支払いをする、ということになります。

 

審査に通るために何をしたらいいですか？

一般的な銀行の融資の審査に通るためにはしっかりした収入証明、良いクレジットスコア、頭金とクローズ費用が充分にある銀行の残高証明などの書類が必要になります。審査に通るかどうかを知るには貸し手の事前承認の書類を記入してから審査の書類を提出するのが良い方法です。

 

クレジットが悪くても審査に通りますか？

一般的な銀行ではクレジットスコアが悪ければ審査は通りません。　しかし、私たちは50％から60％の頭金でセラーファイナンスをご提案することができます。銀行のように低いレートで低い頭金ではありませんが、このセラーファイナンスによって悪いクレジットでもレバレッジを使うことができます。物件自体がクレジットになるのです。銀行から融資してもらうにはクレジットヒストリーがよくないと審査に通りません。（ふつう700ポイント以上）しかし、パートナーを見つけてヒストリーをつけていくことであなた自身のクレジットもよくなっていきます。

 

どのような投資が自分に合っているのかを知りたいのですが？

OCGではあなたの財政状態、ゴール、リスクの許容度のレベルなどを再考し、　無理のない方法でできるだけ早くゴールにたどり着くプロセスを進めていくお手伝いをいたします。クライアントとは一対一でのご相談を受け、各投資のタイプの良い点と悪い点をご理解いただき、どのように運営していくかをご説明してどのオプションがあなたを早くゴールに導き、最適かを決めていきます。私たちは予備金を少し取っておいたり、投資手順を確認したり、それから自分の投資を効率よく管理する事をお勧めしています。

 

物件が完全にリモデルされているかどうかどのようにして分かりますか？

私たちは投資家の方が購入される前に、すべての物件に対し独立した検査会社による物件の検査を行っています。エアコン、暖房設備、屋根など主要なシステムと設備のチェックリストを開示し、写真付きの検査報告書を用意しています。　また、リモデル前とリモデル後の比較のための写真とビデオもあります。これらを投資家の方に提供することで購入時の物件の状態を正確に把握する事が出来、早急なメンテナンスの必要がない事が分かります。

 

投資の費用として何を用意しておくべきですか？

私たちは常に5%の空室のための費用と毎月$50の修理費用をすべての投資物件の費用として計上しています。私たちの管理会社では1000軒以上の物件の空室率が5%以下なので、空室の予備費用としては多めに見積もっていますが、あくまでも私達の見積もりなので、投資案件のリターンによって不安のない予備費用を各自で設定していただいて構いません。さらに、物件ごとに＄2000を投資の予備費として用意いただくことをお勧めしています。

クロージングの手続きはどのように手続きされるのですか？

投資物件がエスクローにて手続きされる場合、まず売買契約書に署名してデポジットを入金します。これでエスクローにて売買手続きが正式に始まります。ローンを組んでいる場合は貸し手から事前承認され、通常クローズするまでに1か月ほどかかります。クロージングの書類がeメールで届いたら、その書類を印刷して公証を受け、残金を送って手続きを終了させます。クロージングのプロセスのリンクを下記ご参照ください: https://www.dropbox.com/s/4p5r6wlr12zjxpt/The%20OCG%20Process.pdf?dl=0

私たちが提供している他の投資案件に関しても、その投資案件に必要なローンの契約書や共同出資合意書やコンサルティング同意書などを確認して署名していただきます。これらのクロージング手続きはとてもシンプルです。